¿Interés general o negocio privado? La recalificación de la ciudad deportiva del Real Madrid

El 31 de julio de 2025, el Real Madrid Club de Fútbol, propietario único de la parcela DO-190 del APE 16.11 «Ciudad Aeroportuaria y Parque de Valdebebas» —1.200.187 m² de suelo urbano consolidado calificados como Dotacional Deportivo Privado—, presentó ante el Ayuntamiento de Madrid una propuesta concreta de modificación del Plan General para posibilitar un denominado Centro de Innovación Tecnológica.

Un año después, el 30 de julio de 2026, la Junta de Gobierno aprobó inicialmente la Modificación Puntual que da forma jurídica a aquella iniciativa: tres usos cualificados donde antes había uno, un incremento de 172.550 m² edificables —de 360.000 a 532.550, un 47,9 %— y la cesión de 224.457,47 m² de suelo de redes públicas más el 5 % del incremento de aprovechamiento.

Sostengo desde el inicio una premisa que desarrollaré a lo largo de estas páginas: el expediente no plantea, en rigor, un problema de cobertura legal —el artículo 19 bis de la Ley del Suelo madrileña ampara hoy, expresamente, las actuaciones de dotación en suelo urbano consolidado— sino un problema de suficiencia de la justificación: del interés general invocado, de la vía ambiental elegida y de la secuencia procedimental seguida.

La cuestión verdaderamente relevante no es si el Ayuntamiento puede recalificar la ordenación pormenorizada de la parcela (puede), sino si la concreta justificación incorporada al expediente resiste el triple filtro que la jurisdicción contencioso-administrativa viene aplicando a las modificaciones puntuales de ámbito reducido promovidas en beneficio de un propietario único: motivación reforzada, realidad del interés público y corrección del cauce ambiental.

Adelanto mi conclusión: la Modificación es jurídicamente defendible, pero, en los términos actuales del expediente, presenta vulnerabilidades serias que un recurrente diligente puede convertir en causa de anulación; y esas vulnerabilidades son, en su mayor parte, subsanables si la Administración y el promotor actúan antes de la aprobación definitiva, a lo que dedicaré un apartado específico de recomendaciones.

El interés doctrinal del supuesto es triple. Permite examinar, por vez primera en un expediente de esta escala, el funcionamiento del artículo 19 bis de la Ley 9/2001 —precepto nacido precisamente al calor de la litigiosidad urbanística madrileña de la pasada década— como cauce de las actuaciones de dotación en suelo urbano consolidado.

Obliga a articular con rigor la relación entre la discrecionalidad del planificador (el clásico ius variandi) y su límite finalista: el servicio objetivo al interés general del artículo 103.1 de la Constitución. Y sitúa en el centro del debate la cuestión ambiental: si una operación de 120 hectáreas con un incremento de edificabilidad del 47,9 % puede despacharse como «modificación menor» sujeta a evaluación ambiental estratégica simplificada, o si la etiqueta cede ante los efectos.

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